見積もりのチェックを終えたら、いよいよ契約の運びになるわけですが、もう一つ大事なことが残っています。
家づくりに必要な費用は、建築物本体にかかる「工事費」だけではありません。
その他にも、建て替えであれば既存建物を解体するときに必要となる「建物滅失登記」、建物完成時の「建物表示登記・保存登記」などの登記費用、火災保険・家財保険等の各種保険費用、住宅金融公庫・銀行などの住宅融資利用時に発生する費用、引越しにかかる費用等、一般に「諸費用」といわれるものだけでも、一OO万円以上の金額が必要になってきます。
また、建築工事費以外に発生する費用として、エアコンなどの空調設備、カーテン、照明器具の費用などは入居者が自分で用意するのが普通です。
他にも、建物の解体費用、地盤改良が必要であればその費用、外構工事費、場合によってはガス工事までも入っていない場合があるので、この場合も相当な金額を見ておく必要があります。
さらに、工事の変更についても考えておかなければなりません。
どんなに綿密に考えたつもりでも工事が進むにつれて変更したくなるものです。
施主側の希望で行う工事変更は必ず追加費用が発生すると思って間違いありません。
したがって、予算の大半を「建築工事費」に注ぎ込んでしまうと、途中で発生するこれらの費用により心ならずも設計変更を余儀なくされることもあります。
また、費用の中には住宅融資の対象外となる項目もありますから、そうしたものには自己資金を当でなければなりません。
工事費を決める場合、目一杯の予算を使わず、余裕をもった予算配分をするように心がけてください。
腹八分目という言葉がありますが、こと家づくりについては腹七分目程度にしておくのが賢明です。
工事費の決定については無理をせず、建築会社にもきちんと予算を提示して、建物の仕様、グレード、費用を決定することがトラブル防止の第一歩となるのです。
建物を建てると契約時から完成後にわたっていろいろな税金がかかってきます。
まず契約時における印紙税、登記時における登録免許税、そして建物完成後における不動産取得税、固定資産税、都市計画税があります(表3)。
建物の建築請負契約書や土地の売買契約書には、所定の金額の印紙を貼らなければいけません。
どちらも契約金額が一000万円を超え五000万円以下は一五000円、五000万円を超え一億円以下は四五000円となっています。
なお、この印紙税額は特例措置により軽減されていて、平成一七年三月一三日までの聞に作成される契約書について適用されます。
建物を建てると登記をすることになります。
新築建物の場合は表示登記と所有権保存登記が、土地を購入すると所有権移転登記が必要となってきます。
また、住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記が必要です。
表示登記とは建物の所在地、種類、構造や床面積等を明らかにするための登記で、登録免許税はかかりません。
しかし、表示登記だけでは新築した建物の所有権を第三者に主張することができません。
そこで、その建物が誰の所有に属するものなのかを明示し所有権を保護するために行われるのが所有権保存登記です。
住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記ですが、これも保存登記や移転登記のように登録免許税がかかってきます。
税額は原則的に債権金額× 0 ・四%となり前述の居住用住宅の特例の適用を受けた場合には0 ・一%の税率となります。
また金融公庫から融資を受けた場合には抵当権設定登記の登録免許税はかかりません。
なお、登記申請を司法書士に依頼すると別途司法書士報酬がかかります。
建物を建ててからしばらくすると不動産取得税がかかってきます。
税額は固定資産税評価額(新築建物は前述の表4の金額プラスアルファがおおむねの目安となります)の三%となります。
不動産取得税にも住宅の取得に対する軽減の特例があります。
二戸建住宅で床面積が五od以上二四od以下の場合、評価額から一二OO万円を控除した金額の三%が税額です。
また、宅地を取得した場合の不動産取得税は、評価額×二分の一×三%で、さらに住宅用土地のうち一定の要件に該当していれば軽減措置を受けることができます。
これらの軽減を受けるためには取得日から原則として六O日以内に土地、家屋の所在地を所轄する都道府県税事務所への申告が必要となります。
この申告をすることにより一定の条件を満たしていれば不動産取得税がかからない場合があります。
固定資産税固定資産税は、毎年一月一日現在において土地、建物を所有している人に対してかかってくる税金で、税額は固定資産税評価額の一・四%になっています。
固定資産税にも特例措置があり、住宅用地(一月一日現在において住宅の敷地になっている土地で、住宅の総床面積の一O倍が限度)については二戸あたり二OOまでは、評価額×六分の一×一・四%、二Oodを超える部分は、評価額×二一分の一×一・四%となり、床面積が五od以上二八od以下の新築住宅については三年間、同床面積の三階建以上の耐火、準耐火住宅は五年間、どちらも居住部分のうち二一Oまでの部分に相当する税額の二分の一が軽減されます。
都市計画税都市計画税は、原則的に市街化区域内に毎年一月一日現在、土地・建物を所有している人にかかってくる税金です。
税率は各市町村によって異なり、およそ固定資産税評価額の0・二五10・三%となっています。
小規模住宅用地には軽減措置があり、二OOまでの部分は、評価額×三分の一×税率、二OOdmを超える部分は、評価額×三分の二×税率になります。
固定資産税・都市計画税の計算過程で評価額に負担調整率が乗じられている場合には、税額が若干異なります。
東京二三区では前述の他に新築住宅にかかわる固定資産税及び都市計画税の減免措置がありますので、詳細については所轄の都税事務所にお問い合わせ下さい。
これは一般的には住宅ローン控除と言われているもので、建物を新築等するときに金融機関等から借入れをした場合、この金額を所得税額から控除してもらえる制度で、内容は表5のとおりです。
ただし、合計所得金額が三000万円を超えている年や、もともと所得税が課税されていない(税額がゼロ)年は控除できません。
なお、この制度は住宅とその敷地を同時に購入する場合や、土地購入後二年以内に住宅を建てた場合等の土地購入のための借入金等についても適用されます。
また、この制度の適用を受けるためには、居住開始日の翌年三月の申告期限までに必要書類を添付のうえ所得税の確定申告が必要となる他、適用対象となる建物、土地、借入金等に様々な条件があるため詳細については所轄の税務署にお問い合わせ下さい。
安心を担保する保険制度の活用施工業者選びで、もう一つ押さえておかなければならないポイントに、保険制度の加入の有無があります。
想定される事故に対処するにもこれは重要なポイントです。
一般的に家づくりにかかわる損害保険という観点で「家づくりに関するリスク」を整理してみると次のようになります。
工事業者のミスで、隣近所の住人に迷惑をかける。
工事業者のミスで、施主に迷惑がかかる。
工事現場が放火されるなどし、施主の建物自体に損害が生じる。
工事業者が倒産し、建物が完成しない。
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